Un particular pone en alquiler un local comercial de su propiedad, y el potencial inquilino le pide que esté habilitado para instalar un negocio de hostelería o de venta de comida para llevar, y lógicamente, el local debe estar habilitado para ello para la apertura y funcionamiento de su negocio.
En este momento, el emprendimiento es complicado, y el alquiler de locales también ha sufrido con la crisis sanitaria, por lo que, bien sea para esta ocasión o para poder explotar al máximo la inversión del local comercial sería ideal contar con una chimenea y ampliar las expectativas de negocio, incrementando su valor.
La posibilidad de instalar una chimenea o salida de humos en un local comercial
Lo habitual es que se pretenda instalar la chimenea a través de patios interiores de la comunidad de propietarios atendiendo a proyectos técnicos y la licencia administrativa, cuando dichos patios existan. Siempre que planifiquemos cualquier actuación de este tipo deberíamos estar asesorados por un profesional para evitar disgustos.
En primer lugar debemos dejar claro que las licencias administrativas necesarias para la instalación de la salida de humos o chimenea, se otorgan siempre “sin perjuicio del derecho de terceros”, lo que hace necesario contar con el derecho que ostenta la Comunidad de propietarios.
A este respecto, la regulación indica que por regla general siempre será necesario contar con acuerdo de la comunidad. Porque aun en el caso de que la instalación esté permitida en el título de compraventa, deberá ser la junta de propietarios la que autorice la instalación de una chimenea.
Para evitar la necesidad del acuerdo de la comunidad de propietarios, sólo caben dos supuestos: que las obras resulten inocuas a la comunidad (lo que no ocurre si afecta a elementos comunes) o que los Estatutos expresamente autoricen a los locales comerciales este tipo de servidumbres, en cuyo caso, la comunidad está sujeta a esta norma interna.
Lo prioritario por lo tanto, y a salvo de lo anterior, es necesario comunicar a la comunidad la intención de instalar una salida de humos, especialmente si se necesita realizar obras en elementos comunes con afectación de los mismos (lo que sucederá en cuanto afecte a las fachadas, el forjado o el patio) y pedir su autorización.
La jurisprudencia es clara en este sentido ya que como criterio general, el otorgamiento de licencia o su denegación, no vincula a la Comunidad; pues aunque el ayuntamiento o el organismo competente pueda exigir el cumplimiento de sus propias normas para cualquier explotación o actividad comercial, ello no supone ninguna obligación de acatarlas por parte de la comunidad de propietarios.
En este caso el propietario de local deberá contar con el acuerdo unánime de la comunidad, pues este tipo de instalaciones comporta la constitución de una servidumbre sobre un elemento común, que no es imprescindible para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble que es la excepción que marca la ley para poder realizarlo sin ese quorum.
Esta es la interpretación jurisprudencial generalizada, si bien hay algunas sentencias que consideran aplicable lo dispuesto en el art. 10.3 b), de la LPH por la Ley 8/2013, bastando el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.
En cualquier caso el propietario del local ante la negativa de la comunidad, tiene derecho a impugnar el acuerdo, si bien como decimos, habitualmente no tiene éxito, y solo servirá para gastar tiempo y dinero. Por ello este primer paso es esencial, y será muy importante contar con el apoyo del administrador de fincas que ayude a razonar a los vecinos que no les supone un perjuicio suficiente para denegar la autorización.
Otro caso que puede suceder es el contrario, es decir, que el local en cuestión ya lleve muchos años con una salida de humos que se construyó en su día de forma “irregular” en el patio interior y sin contar con ningún tipo de autorización ni por la comunidad ni teniendo la licencia correspondiente; y sin embargo, o no había estado en funcionamiento, o nadie había protestado.
En este supuesto, en ocasiones, el mero hecho de comenzar con un negocio nuevo alerta o molesta a algunos vecinos, y salta la voz de alarma, lo que suele ocurrir cuando la chimenea llevaba tiempo en desuso y de pronto ven el humo salir por el patio y probablemente les resulte molesto.
Lo primero es intentar que el presidente calme los ánimos de una forma pacífica y razonando que no se ha alterado nada de lo que ya estaba argumentando que se da una mayor vida al barrio, y se generan puestos de trabajo.
Incluso podemos ofrecernos a realizar a nuestra costa la reparación o restauración de alguna zona aledaña a la chimenea en compensación, y con el compromiso de cumplir los requisitos legales establecidos para el uso del local comercial (horarios de apertura, capacidad máxima del local etc.)
En caso de demanda frente al propietario, nuestros argumentos jurídicos serán el consentimiento tácito de la Comunidad en caso por último, la prescripción de la acción si bien es necesario que haya transcurrido un largo período de tiempo y que la Comunidad la haya admitido con inactividad y en todo caso, si puesta en marcha se producen olores, ruidos, etc., la Comunidad podrá utilizar el procedimiento legal para su cesación.
