Los patios de luces en comunidades de vecinos son elementos imprescindibles para garantizar la iluminación y ventilación de las viviendas que forman parte del edificio. Sin embargo, como cualquier otro elemento estructural, están sujetos al paso del tiempo y el deterioro, y es ahí donde pueden surgir controversias entre los propietarios.

Es importante, en ese sentido, tener en cuenta que los patios de luces en comunidades de vecinos se consideran elementos comunes, aunque los estatutos recojan que su uso esté limitado a uno o varios propietarios. De esta particularidad pueden derivarse posiciones encontradas, por ello, siempre es aconsejable contar con el asesoramiento de expertos en gestión de fincas ante cualquier duda.

Problemas en patios de luces de comunidades de vecinos

El problema más común en patios de luces en comunidades de vecinos suele estar relacionado con el mantenimiento. No es infrecuente que en edificios más antiguos puedan aparecer filtraciones, humedades o que el pavimento se deteriore. ¿Quién debe afrontar los gastos de reparación? Si el patio es de uso común es evidente que es un tema de la comunidad.

La polémica puede surgir cuando es un patio de uso privativo. En ese caso, el mantenimiento corresponde al propietario o propietarios que lo disfruten. Así se recoge en la Ley de Propiedad Horizontal (Artículo 9.1 b), que señala que estos deberán resarcir los daños ocasionados por el descuido, en caso de que se produjera.

Pero el uso privativo de patios de luces en comunidades de vecinos genera dudas cuando se trata ya no de reparar daños causados por un mal uso, sino otro tipo de problemas como humedades o filtraciones. Cuando eso ocurre, hay que dilucidar si se han originado por un deficiente mantenimiento o por causas estructurales.

Si el deterioro en el patio está relacionado con causas ajenas al propietario que lo disfruta y que nada tienen que ver con su uso, es la comunidad la que tendrá que afrontar la reparación. Así lo establece la mencionada Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 10.

Más allá de reparaciones, hay otros aspectos relacionados con los patios de luces en comunidades de vecinos, cuando su uso es privativo, que también suelen dar lugar a ciertas polémicas. Sería el caso de la limpieza, que corresponde a quien lo disfruta. También habría que señalar la imposibilidad de realizar obras de reforma en él (por ejemplo, instalar un cerramiento) sin permiso de la junta de propietarios.

¿Quién paga las derramas?

En este aspecto no cabe ningún tipo de polémica. Cuando se trate de realizar obras de mejora o de reparación en patios de luces en comunidades de vecinos son estas las que deben afrontar el coste, excepto en esos casos en los que haya responsabilidad de quien tiene el uso privativo de estos espacios.

En este sentido, hay que recurrir a la Ley de Propiedad Horizontal. Indica que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios aquellos trabajos u obras necesarios para “el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes”.

Añade posteriormente el texto legal que esas obras deben ser costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad, “limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono”. Y un aspecto muy importante es que también los locales quedan afectos al pago de esas derramas, salvo que la Junta decida lo contrario.

En lo que respecta al reparto de la derrama, este se hará según marquen los estatutos. Lo habitual es hacer un cálculo en función de la cuota de participación de cada propietario, aunque también cabe la posibilidad de que se haga a partes iguales si así se estableció en su momento.