Sabemos que los patios de luces son espacios esenciales, los cuales garantizan la entrada de luz natural y aire en la planta baja de los edificios. Sin embargo, existen inconvenientes derivados de su uso, que pueden afectar el bienestar de las comunidades de propietarios en gran medida. Y si se quieren evitar este tipo de problemas, es preciso seguir una serie de recomendaciones importantes.
Por este motivo, te diremos todo lo que debes tener en cuenta si formas parte de las comunidades de propietarios. De modo que sepas cómo actuar acertadamente, si surgen imprevistos concernientes a los patios de luces de los vecinos, teniendo en cuenta los aspectos legislativos; los cuales será mejor llevar a cabo de la mano de expertos en el tema de la administración de fincas.
¿Cómo funcionan los patios de luces en las comunidades de propietarios?
Según la Legislación básica de comunidades, existen normas que rigen el uso de los patios de luces, independientemente de que no todos puedan emplearlos. El disfrute de estas áreas comunes, puede corresponderle a un solo vecino o a un grupo en concreto. Lo importante es que no existan inconvenientes que perjudiquen a las comunidades de propietarios bajo ninguna circunstancia.
Asimismo, las comunidades de propietarios que no forman parte del grupo que tiene acceso a los patios de luces, también son responsables de su mantenimiento. Dado que, la Ley estipula que estas zonas son parte fundamental de los inmuebles y pueden incluso albergar cableado eléctrico y redes importantes. Por ende, todos están en la obligación de respetar y cuidar estos espacios.
¿Cuáles son los problemas más frecuentes de los patios de luces en las comunidades de propietarios?
Para nadie es un secreto que en las comunidades de propietarios, pueden surgir altercados que si no se tratan a tiempo, generan mayores conflictos. Por este motivo, es tan valioso contar con los servicios de un buen administrador de finca, capaz de actuar objetivamente en todo momento. Especialmente, en esos escenarios donde los vecinos se niegan a respetar los Estatutos establecidos.
En ocasiones, algunos miembros de las comunidades de propietarios no están al tanto sobre los derechos y obligaciones que tienen como usufructuarios. Y es por ello, que se generan las denuncias derivadas de los patios de luces. Igualmente existen acciones imprudentes, las cuales repercuten negativamente en la sana convivencia.
Es importante mencionar, que el vecino que hace uso de los patios de luces de forma privada, siempre tiene que pedir permiso a las comunidades de propietarios. Sobre todo, en el caso de que requiera guardar elementos externos. Por ende, es propicia la aprobación de la junta de forma unánime, antes de proceder por la vía civil; ante estas circunstancias, el apoyo de un asesor jurídico es indispensable.
¿Qué tipo de actividades están prohibidas en los patios de luces en las comunidades de propietarios?
Teniendo plena consciencia de que los patios de luces son concesiones de las comunidades de propietarios, conviene conocer las actividades que no pueden ejecutarse. Una de las más resaltantes, tiene que ver con las remodelaciones, que bajo ningún concepto estén aprobadas por los intermediarios en la junta de vecinos. Ya sea en fachadas, techos, y demás elementos que formen parte de la estructura.
Esto se debe a que en los patios de luces de las comunidades de propietarios discurren los canales encargados de suministrar agua y electricidad; servicios que pueden verse afectados por este tipo de remodelaciones sin la autorización correspondiente. Además, es necesario que los vecinos que disfrutan de estas zonas, permitan el acceso a los contadores –siempre que la comunidad lo amerite–.
Otra de las actividades prohibidas en los patios de luces, tiene que ver con el almacenamiento de objetos personales que alteren el orden. Así como la práctica de actividades que pueden resultar molestas para las comunidades de propietarios. Por ejemplo, fiestas en altas horas de la madrugada y ruidos estridentes procedentes de equipos de sonido. Sin dejar de lado el uso de barbacoas de forma constante.
Aunado a ello, los desperfectos que se susciten en los patios de luces, generados por las malas prácticas del vecino, corren por parte del mismo; es decir, si la persona daña las baldosas o la pintura de las paredes, está en la obligación de pagar por las reparaciones. Mientras que las comunidades de propietarios no pueden ensuciar este espacio arrojando basura que dificulte su mantenimiento.
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La modificación de edificios y comunidades no es algo que se pueda hacer libremente, en cualquier momento y cuando el dinero lo permita. De hecho, esta se debe regir por una serie de aspectos dictados por la LPH, o mejor conocida como la Ley de Propiedad Horizontal. Y teniendo en cuenta sobre los principales cambios y aspectos que se consideran en un edificio, es absolutamente necesario saber que dice sobre las fachadas, toldos y aires acondicionados. Las fachadas, toldos y aires acondicionado deben considerarse con cuidado Por suerte, estos puntos se pueden encontrar fácilmente en la LPH. Sin embargo, si no tienes tiempo para mirar con detalle, o simplemente prefieres escucharlo de un profesional, nosotros te ayudamos. Antes de realizar cualquier modificación o construcción en tu comunidad que incluya a las fachadas, toldos y aires acondicionados, primero debes tener los siguientes aspectos en consideración. Esto te ayudará a evitar problemas legales y generales en tu edición. La LPH y las fachadas Nos encargaremos de desarrollar cada punto individualmente. Primero empezaremos con las fachadas, uno de los aspectos más importantes de cualquier edificio y la que seguramente tiene mayores restricciones. Además, se debe considerar que estas son muchos más grandes que los toldos y aires acondicionados, por lo que se les debe dar la debida atención. En primer lugar, las se establece en el Art. 3 que las fachadas son elementos comunes. Es decir, estas no pueden ser modificadas libremente, a menos que se traten de elementos de la vivienda propia. Además, si se trata de una comunidad de vecinos o un edificio, esta debe ser respetada como se establece en el Art. 9. Por lo tanto, si se desea hacer una reforma o construcción, esta debe ser aprobada por la Junta de Propietarios. Es necesario para que la fachada guarde concordancia con el resto del edificio, sin proporcionar muchas alteraciones. Es decir, si tu objetivo es reformar la fachada de tu edificio, primero deberás obtener autorización de todos los propietarios. Por otro lado, si deseas realizar la modificación de cualquier otra parte en los alrededores de las fachadas, igualmente deberás obtener asesoría al respecto. ¿Por qué? Existen casos en los que no se conoce dónde termina y dónde empieza dicha área, llevando a confusiones y problemas legales. La LPH y los toldos Al igual que en el caso de las fachadas, para realizar toldos o un cerramiento de la terraza de propiedad común, también es necesario conseguir aprobación de la comunidad. Además, también se debe obtener confirmación del ayuntamiento y una autorización administrativa, como se establece en el Art. 10.1 Asimismo, este debe tratarse de un tipo de toldo predeterminado, que vaya acorde al diseño exterior del edificio. La LPH y los aires acondicionados Aunque no lo creas, los aires acondicionados pueden afectar en gran medida la apariencia externa del edificio de una comunidad de vecinos. Principalmente, en unidades exteriores. Por esta razón, estos también se encuentran incluidos en la LPH. Sin embargo, es difícil determinar las restricciones debido a que en la antigüedad se construyeron muchos edificios sin prever la inclusión de este tipo de tecnologías. Por eso, se debe tener mucho cuidado con este aspecto. En los casos de aires acondicionados, al igual que con los toldos, se debe tener en cuenta el Art. 7.1 de la LPH. Este establece que el edificio se puede modificar siempre y cuando esto no perjudique a los vecinos próximos. Adicionalmente, dichos cambios se deben comunicar con el administrador de la comunidad. Por otro lado, aunque instalar un aire acondicionado en la fachada o elemento común del edificio requiere de autorización, existe una excepción. Si no se ha expresado deliberadamente que instalar un aire acondicionado está prohibido, el propietario puede hacer libremente. Claramente, esto no debe afectar la seguridad del edificio ni colisionar con otros aspectos de la construcción. Sin embargo, si el tamaño del aparato es muy grande, entra en aplicación el Art. 10.1. Adicionalmente, si el edificio ya cuenta con preinstalaciones, las nuevas deben hacer siguiendo estos parámetros.
