Las derramas son una de las cuestiones que más discrepancias suelen provocar en juntas de propietarios. Afrontar pagos extraordinarios no siempre es sencillo, aunque sea necesario, y llegar a acuerdos puede costar intensos debates. En todo el proceso hay una figura fundamental: el administrador de finca.
El administrador de finca y la notificación de la derrama
La necesidad de una derrama puede venir determinada por diferentes circunstancias. El administrador de finca tiene en su notificación a los propietarios un papel fundamental. Hay que tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal exige que la comunidad de propietarios acometa las obras necesarias para un correcto mantenimiento y conservación del inmueble.
En caso de detectarse deficiencias, el cauce común es que sean los propios vecinos o el presidente de la comunidad quien informe al administrador de finca. Este, por su parte, deberá informar a los propietarios, convocando una junta extraordinaria o incluyendo ese punto en alguna ordinaria. El objetivo es notificar la necesidad de acometer obras de mejora y recomendar su aprobación.
Es habitual que algunos propietarios no vean la necesidad de realizar esas obras o que no estén dispuestos a afrontar derramas. El administrador de finca debe informar no solo de lo que establece la ley al respecto, sino ofrecer alternativas para que la forma de pago sea lo más cómoda posible y convencer así a los más reacios.
Notificación de la derrama
Una vez aprobadas las derramas, el siguiente paso que debe dar un administrador de finca es su notificación. En este sentido, hay que tener en cuenta que las cantidades se calculan en función de la cuota de participación de cada propietario en el inmueble. Raramente los estatutos fijan que las cantidades se repartan a partes iguales.
Por tanto, el administrador de finca debe calcular la cuantía que cada uno de los propietarios de las viviendas del inmueble debe afrontar y notificarlo. Además de la cantidad en particular, también debe informar sobre el montante total de las derramas.
Un aspecto importante es que todos los propietarios están obligados a pagar las derramas que se aprueben. Por eso, el administrador de finca lo comunicará a todos por igual, incluyendo a aquellos que no estén al día del pago de las cuotas de la comunidad. De no afrontar el gasto extra, esa cantidad se sumará a la deuda pendiente.
Cobro de las derramas
El paso final del administrador del administrador de finca es la gestión del cobro de las derramas aprobadas. Esta se hará en los plazos aprobados en junta de propietarios y en las cantidades establecidas. Lo habitual, en estos casos, es que esa cantidad extraordinaria se fraccione en una serie de recibos que se suelen pasar a cobro junto con los habituales de la comunidad.
Búsqueda de soluciones
Otro aspecto que suele afrontar el administrador de finca es el de ofrecer soluciones para acometer esa obra que obliga a aprobar derramas. Normalmente son obras de cierta envergadura y con un coste elevado, por ello, el profesional buscará diferentes alternativas y presupuestos.
Esas alternativas, por lo general, se llevan a una nueva junta de propietarios, que deberá votar aquella que considere más adecuada. En este sentido, el papel asesor del administrador de finca es importante. Las soluciones y los presupuestos pueden ser dispares, y conviene encontrar el equilibrio entre el coste y la resolución más satisfactoria a ese problema que genera las derramas.
El administrador de finca tiene conocimientos y experiencia en este sentido. Por ello, su opinión imparcial también se debe tener en cuenta a la hora de decidir qué tipo de trabajo de reforma o mejora se acomete.
Por lo tanto, el administrador de finca es fundamental en todo el proceso que conllevan las derramas. Un proceso que suele generar tensiones entre los propietarios, pero que en muchas ocasiones es imprescindible acometer, puesto que las cuentas de la comunidad no siempre tienen fondos suficientes para financiar las obras de conservación del inmueble.
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La modificación de edificios y comunidades no es algo que se pueda hacer libremente, en cualquier momento y cuando el dinero lo permita. De hecho, esta se debe regir por una serie de aspectos dictados por la LPH, o mejor conocida como la Ley de Propiedad Horizontal. Y teniendo en cuenta sobre los principales cambios y aspectos que se consideran en un edificio, es absolutamente necesario saber que dice sobre las fachadas, toldos y aires acondicionados. Las fachadas, toldos y aires acondicionado deben considerarse con cuidado Por suerte, estos puntos se pueden encontrar fácilmente en la LPH. Sin embargo, si no tienes tiempo para mirar con detalle, o simplemente prefieres escucharlo de un profesional, nosotros te ayudamos. Antes de realizar cualquier modificación o construcción en tu comunidad que incluya a las fachadas, toldos y aires acondicionados, primero debes tener los siguientes aspectos en consideración. Esto te ayudará a evitar problemas legales y generales en tu edición. La LPH y las fachadas Nos encargaremos de desarrollar cada punto individualmente. Primero empezaremos con las fachadas, uno de los aspectos más importantes de cualquier edificio y la que seguramente tiene mayores restricciones. Además, se debe considerar que estas son muchos más grandes que los toldos y aires acondicionados, por lo que se les debe dar la debida atención. En primer lugar, las se establece en el Art. 3 que las fachadas son elementos comunes. Es decir, estas no pueden ser modificadas libremente, a menos que se traten de elementos de la vivienda propia. Además, si se trata de una comunidad de vecinos o un edificio, esta debe ser respetada como se establece en el Art. 9. Por lo tanto, si se desea hacer una reforma o construcción, esta debe ser aprobada por la Junta de Propietarios. Es necesario para que la fachada guarde concordancia con el resto del edificio, sin proporcionar muchas alteraciones. Es decir, si tu objetivo es reformar la fachada de tu edificio, primero deberás obtener autorización de todos los propietarios. Por otro lado, si deseas realizar la modificación de cualquier otra parte en los alrededores de las fachadas, igualmente deberás obtener asesoría al respecto. ¿Por qué? Existen casos en los que no se conoce dónde termina y dónde empieza dicha área, llevando a confusiones y problemas legales. La LPH y los toldos Al igual que en el caso de las fachadas, para realizar toldos o un cerramiento de la terraza de propiedad común, también es necesario conseguir aprobación de la comunidad. Además, también se debe obtener confirmación del ayuntamiento y una autorización administrativa, como se establece en el Art. 10.1 Asimismo, este debe tratarse de un tipo de toldo predeterminado, que vaya acorde al diseño exterior del edificio. La LPH y los aires acondicionados Aunque no lo creas, los aires acondicionados pueden afectar en gran medida la apariencia externa del edificio de una comunidad de vecinos. Principalmente, en unidades exteriores. Por esta razón, estos también se encuentran incluidos en la LPH. Sin embargo, es difícil determinar las restricciones debido a que en la antigüedad se construyeron muchos edificios sin prever la inclusión de este tipo de tecnologías. Por eso, se debe tener mucho cuidado con este aspecto. En los casos de aires acondicionados, al igual que con los toldos, se debe tener en cuenta el Art. 7.1 de la LPH. Este establece que el edificio se puede modificar siempre y cuando esto no perjudique a los vecinos próximos. Adicionalmente, dichos cambios se deben comunicar con el administrador de la comunidad. Por otro lado, aunque instalar un aire acondicionado en la fachada o elemento común del edificio requiere de autorización, existe una excepción. Si no se ha expresado deliberadamente que instalar un aire acondicionado está prohibido, el propietario puede hacer libremente. Claramente, esto no debe afectar la seguridad del edificio ni colisionar con otros aspectos de la construcción. Sin embargo, si el tamaño del aparato es muy grande, entra en aplicación el Art. 10.1. Adicionalmente, si el edificio ya cuenta con preinstalaciones, las nuevas deben hacer siguiendo estos parámetros.