La comunidad de propietarios tiene su normativa, jurisprudencia y su funcionamiento interno, lo que suscita en multitud de ocasiones diversas dudas a la hora de actuar o determinar la jerarquía de ciertas cuestiones. A continuación, disiparemos las dudas más comunes sobre el funcionamiento de las comunidades de propietarios.
El usufructo en la comunidad de propietarios
Existen varias dudas muy habituales relacionadas con el usufructo en la comunidad de propietarios, siendo las principales cuestiones la asistencia y votación en las juntas, el nombramiento como presidente de la comunidad del usufructuario y la responsabilidad de los gastos comunes.
En cuanto a quién puede asistir y votar la ley es bastante clara: «Si la vivienda o local se hallara en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora».
Si la cuestión es si el usufructuario puede ser nombrado como presidente de la comunidad de propietarios lo cierto es que la jurisprudencia sí que ha justificado el nombramiento de este, en base al artículo 467 del Código civil, anteriormente citando por ser el principal regulador de estos asuntos.
Indemnización al administrador de fincas cesado
¿Tiene la comunidad de propietarios la obligación de indemnizar a un administrador de fincas cesado anticipadamente? Repasando la jurisprudencia que se puede encontrar al respecto la respuesta parece clara, siempre que se entienda e interprete correctamente el sentido de «causa justa». La sentencia dice así:
«Cuando se trata de la remoción del cargo de administrador se ha de distinguir si dicha remoción se ha producido con causa o sin motivo que lo ampare, pues si se produce el primero de los supuestos, carece el mandatario de derecho a indemnización de ningún tipo, mientras que si el cese se ha producido de forma injustificada, tiene aquel derecho a ser reembolsado tanto de los gastos y anticipos que acredite haber realizado como de lucro cesante o de las cantidades respecto de las cuales tenía la lógica expectativa de percibir».
Delegar responsabilidades a otros órganos
Otra duda frecuente que puede surgir en la comunidad de propietarios es la posibilidad de delegar ciertas competencias a otros órganos de la comunidad, a veces por falta de tiempo o por la complejidad de ciertas labores. En general, las facultades de la junta de propietarios establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal no se pueden delegar ni restringir.
Fuera de la autonomía y la determinación de la comunidad de propietarios incluso si los estatutos de dicha comunidad delegasen o pudieran restringir algunas de las facultades estos serían completamente nulos. Así lo establece la legislación al respecto y la sentencia del Tribunal Supremo del 04 – 02 – 2008.
Se debe recordar que las comunidades de propietarios están constituidas por el conjunto de los propietarios de los diferentes apartamentos, locales y pisos de un edificio en régimen de propiedad horizontal, y por ello se rigen en todas estas cuestiones por la Ley de Propiedad Horizontal.
