La comunidad de propietarios tiene su normativa, jurisprudencia y su funcionamiento interno, lo que suscita en multitud de ocasiones diversas dudas a la hora de actuar o determinar la jerarquía de ciertas cuestiones. A continuación, disiparemos las dudas más comunes sobre el funcionamiento de las comunidades de propietarios.
El usufructo en la comunidad de propietarios
Existen varias dudas muy habituales relacionadas con el usufructo en la comunidad de propietarios, siendo las principales cuestiones la asistencia y votación en las juntas, el nombramiento como presidente de la comunidad del usufructuario y la responsabilidad de los gastos comunes.
En cuanto a quién puede asistir y votar la ley es bastante clara: «Si la vivienda o local se hallara en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora».
Si la cuestión es si el usufructuario puede ser nombrado como presidente de la comunidad de propietarios lo cierto es que la jurisprudencia sí que ha justificado el nombramiento de este, en base al artículo 467 del Código civil, anteriormente citando por ser el principal regulador de estos asuntos.
Indemnización al administrador de fincas cesado
¿Tiene la comunidad de propietarios la obligación de indemnizar a un administrador de fincas cesado anticipadamente? Repasando la jurisprudencia que se puede encontrar al respecto la respuesta parece clara, siempre que se entienda e interprete correctamente el sentido de «causa justa». La sentencia dice así:
«Cuando se trata de la remoción del cargo de administrador se ha de distinguir si dicha remoción se ha producido con causa o sin motivo que lo ampare, pues si se produce el primero de los supuestos, carece el mandatario de derecho a indemnización de ningún tipo, mientras que si el cese se ha producido de forma injustificada, tiene aquel derecho a ser reembolsado tanto de los gastos y anticipos que acredite haber realizado como de lucro cesante o de las cantidades respecto de las cuales tenía la lógica expectativa de percibir».
Delegar responsabilidades a otros órganos
Otra duda frecuente que puede surgir en la comunidad de propietarios es la posibilidad de delegar ciertas competencias a otros órganos de la comunidad, a veces por falta de tiempo o por la complejidad de ciertas labores. En general, las facultades de la junta de propietarios establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal no se pueden delegar ni restringir.
Fuera de la autonomía y la determinación de la comunidad de propietarios incluso si los estatutos de dicha comunidad delegasen o pudieran restringir algunas de las facultades estos serían completamente nulos. Así lo establece la legislación al respecto y la sentencia del Tribunal Supremo del 04 – 02 – 2008.
Se debe recordar que las comunidades de propietarios están constituidas por el conjunto de los propietarios de los diferentes apartamentos, locales y pisos de un edificio en régimen de propiedad horizontal, y por ello se rigen en todas estas cuestiones por la Ley de Propiedad Horizontal.
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La modificación de edificios y comunidades no es algo que se pueda hacer libremente, en cualquier momento y cuando el dinero lo permita. De hecho, esta se debe regir por una serie de aspectos dictados por la LPH, o mejor conocida como la Ley de Propiedad Horizontal. Y teniendo en cuenta sobre los principales cambios y aspectos que se consideran en un edificio, es absolutamente necesario saber que dice sobre las fachadas, toldos y aires acondicionados. Las fachadas, toldos y aires acondicionado deben considerarse con cuidado Por suerte, estos puntos se pueden encontrar fácilmente en la LPH. Sin embargo, si no tienes tiempo para mirar con detalle, o simplemente prefieres escucharlo de un profesional, nosotros te ayudamos. Antes de realizar cualquier modificación o construcción en tu comunidad que incluya a las fachadas, toldos y aires acondicionados, primero debes tener los siguientes aspectos en consideración. Esto te ayudará a evitar problemas legales y generales en tu edición. La LPH y las fachadas Nos encargaremos de desarrollar cada punto individualmente. Primero empezaremos con las fachadas, uno de los aspectos más importantes de cualquier edificio y la que seguramente tiene mayores restricciones. Además, se debe considerar que estas son muchos más grandes que los toldos y aires acondicionados, por lo que se les debe dar la debida atención. En primer lugar, las se establece en el Art. 3 que las fachadas son elementos comunes. Es decir, estas no pueden ser modificadas libremente, a menos que se traten de elementos de la vivienda propia. Además, si se trata de una comunidad de vecinos o un edificio, esta debe ser respetada como se establece en el Art. 9. Por lo tanto, si se desea hacer una reforma o construcción, esta debe ser aprobada por la Junta de Propietarios. Es necesario para que la fachada guarde concordancia con el resto del edificio, sin proporcionar muchas alteraciones. Es decir, si tu objetivo es reformar la fachada de tu edificio, primero deberás obtener autorización de todos los propietarios. Por otro lado, si deseas realizar la modificación de cualquier otra parte en los alrededores de las fachadas, igualmente deberás obtener asesoría al respecto. ¿Por qué? Existen casos en los que no se conoce dónde termina y dónde empieza dicha área, llevando a confusiones y problemas legales. La LPH y los toldos Al igual que en el caso de las fachadas, para realizar toldos o un cerramiento de la terraza de propiedad común, también es necesario conseguir aprobación de la comunidad. Además, también se debe obtener confirmación del ayuntamiento y una autorización administrativa, como se establece en el Art. 10.1 Asimismo, este debe tratarse de un tipo de toldo predeterminado, que vaya acorde al diseño exterior del edificio. La LPH y los aires acondicionados Aunque no lo creas, los aires acondicionados pueden afectar en gran medida la apariencia externa del edificio de una comunidad de vecinos. Principalmente, en unidades exteriores. Por esta razón, estos también se encuentran incluidos en la LPH. Sin embargo, es difícil determinar las restricciones debido a que en la antigüedad se construyeron muchos edificios sin prever la inclusión de este tipo de tecnologías. Por eso, se debe tener mucho cuidado con este aspecto. En los casos de aires acondicionados, al igual que con los toldos, se debe tener en cuenta el Art. 7.1 de la LPH. Este establece que el edificio se puede modificar siempre y cuando esto no perjudique a los vecinos próximos. Adicionalmente, dichos cambios se deben comunicar con el administrador de la comunidad. Por otro lado, aunque instalar un aire acondicionado en la fachada o elemento común del edificio requiere de autorización, existe una excepción. Si no se ha expresado deliberadamente que instalar un aire acondicionado está prohibido, el propietario puede hacer libremente. Claramente, esto no debe afectar la seguridad del edificio ni colisionar con otros aspectos de la construcción. Sin embargo, si el tamaño del aparato es muy grande, entra en aplicación el Art. 10.1. Adicionalmente, si el edificio ya cuenta con preinstalaciones, las nuevas deben hacer siguiendo estos parámetros.
